Pozor na svojpomoc!

15.05.2020

Možno si poviete, ja si rodinný dom určite postavím lacnejšie!

Veľa ľudí, ktorí prvý raz idú stavať dom, majú veľké oči. Netvrdím, že sa to nedá.

Poznáte Paretovo pravidlo 20/80? Ide o to, že napríklad na komoditných trhoch

štatisticky zarába 20% ľudí a 80% prerába... Čísla hovoria v tomto prípade hlavne

o silnej a slabšej psychike ľudí, čo sa snažia na komoditách zarobiť.

Podľa mňa sa toto jednoduché pravidlo "štatistickej šikovnosti" dá preniesť na

veľa iných činností. A pokojne aj na to, že koľko ľudí dokáže postaviť dom

lacnejšie ako firma na kľúč, a ktorí ho naopak "vďaka svojej neskúsenosti"

postavia drahšie. "Obchodnícke typy" tu majú navrch oproti "neobchodníckym"

povahám. Dovolím si tvrdiť, že lacnejšie postaví dom maximálne 20% ľudí.

Ostatní len klamú sami seba, že sa im to podarilo, lebo v skutočnosti často

nezapočítavajú do ceny svoj čas potrebný venovaniu sa stavbe, benzín, ktorý pri

stavbe spália...a podobne... Alebo reálna kvalita hotového domu je zlá a

vypomstí sa im to neskôr...

Nechcem vás týmto odhovárať od svojpomoci. Len si ju dobre zvážte.

Pri cene na kľúč si zmluvne vopred dohodnete cenu domu a chyby vznikajúce

počas realizácie na svoje náklady musí opravovať realizátor. Pri svojpomoci

chyby opravujete vy...

Ani stavba na kľúč nemusí byť výhra. Veľa ľudí má so stavbou na kľúč zlé

skúsenosti.

Takže ak ste na vážkach , ktorú firmu si vybrať neváhajte a kontaktujte nás! Vypracujem mám nezáväznú a hlavne bezplatnú ponuku.


My sme garanciou spokojnosti! 


Koľko stojí rodinný dom pri svojpomocnej stavbe?

Takže koľko je teoreticky možné ušetriť svojpomocou? Závisí od Vašej šikovnosti

a kontaktov. Osobne by som realisticky uvažoval na úrovni 10-20%. 

Ale ja za svojpomoc v súčasnosti pri rodinnom dome nepovažujem to, že sa

zoberie partia kamarátov alebo rodinných príslušníkov, oblečú si montérky a

všetko spravia sami. Ide skôr o manažovanie stavby, zháňanie partií na čiastkové

práce, vyhodnocovanie cenových ponúk, zháňanie stavebného materiálu lacnejšie

a podobne.

Niekde sa dočítate, že svojpomocou sa dá stavba zlacniť až o 40%. Pred týmto

uvažovaním každého vystríham. Ak sa Vám to podarí, gratulujem, ale nepočítajte

vopred s tým na hranu svojich finančných možností. Aby ste neostali s

rozostavaným domom na dlhé obdobie...

Prečo? 40-50% je približne cena práce z celkového rozpočtu realizácie na kľúč.

A z roka na rok sa tento pomer preklápa a cena práce tvorí stále väčšiu zložku. Ak

zoženiete stavebný materiál za rovnakú cenu ako firma na kľúč, tak potom prácu

musíte zohnať úplne zadarmo, alebo robiť úplne všetko sami....

Samozrejme môžete zohnať lacnejšie ešte aj stavebné materiály.

Ja som staval v podstate tiež takou manažovanou svojpomocou vlastný dom.

Rovnako niektorí kolegovia. Napriek tomu, že sme si mysleli, že sa v stavebníctve

pohybujeme roky a kadekoho poznáme, keď prišlo na lámanie chleba, extra zľavy

sme si teda nevydupali. A ak aj áno, v nejakej položke inde to zase naskočilo a

celé sa to vykompenzovalo...

Tvar pozemku a podložie

Tvar pozemku a podložie môže stavbu domu slušne predražiť.

Na uvažovanom dome v článku, ktorý som spomenul v predošlom článku- Koľko stojí postavenie rodinného domu zaokrúhlene základy vyjdu 15 000 EUR. Sú uvažované na rovine a technicky riešené nasledovne:

Základové betónové pásy + 2 rady z debniacich tvárnic + na tom 150 mm hrubá

železobetónová základová doska.

Ak z geologického prieskumu vyjde, že je potrebné založiť dom hlbšie, alebo je

dom vo svahu a základy budú musieť byť uskakované, tak sa základy musia

upraviť. A predražia sa :( .

Pár príkladov:

Pridanie jedného radu debniacich tvárnic spraví nárast ceny orientačne o 3 300

EUR. To je pridanie 25cm do hĺbky.

Rovnako uvažujeme, že vnútorná podlaha je nad finálnym upraveným terénom

alebo cestou pred pozemkom vysoko 15 cm. Ak dom ale chcete zdvihnúť

z akéhokoľvek dôvodu vyššie trebárs o ďalší rad debniacich tvárnic, tak zase

pridáme 3 300 EUR.

Horšie je, ak je podložie tak zlé, že je nutné robiť nejaký ešte drahší spôsob

zakladania, napríklad na pilótach.

A k tomu potom pristupujú aj terénne úpravy.

Zakladanie je v podstate najnevyspytateľnejšia časť stavby, čo sa týka financií

hrubej stavby.

Dobrá správa ale je, že od základov smerom hore je to podstatne lepšie

vypočítateľné :)

Dá sa vlastne uvažovať všeobecne so zjednodušovaním na cenu za m2 ?

Každý detailista by ma mal za takéto zjednodušovanie v tomto článku skritizovať.

Lebo predsa napríklad väčší poschodový dom je na 1 m2 považovaný za lacnejší

ako prízemný...

Samozrejme, že na to, koľko stojí rodinný dom má podlažnosť vplyv.

Alebo dom môže mať podstatne drahšie veľké presklenia. To je tiež pravda, ale

uvažujme zase zjednodušene. Maximálne tretina ceny je časť domu závislá od

tvaru, podlažnosti a iných rozdielov v komplikovanosti... Zvyšok sú veci, ktoré

súvisia s plochou domu. Napríklad je jedno, či má dom 5 izieb na prízemí, alebo

na dvoch poschodiach. Tie izby potrebujú aj tak rovnaký počet okien, dverí,

parkiet, omietok, elektrických káblov, vypínačov, osvetlenia...

Okrem toho pribudne pri poschodovom dome schodisko, ktoré tiež niečo stojí...

Čiže povedzme, že teoreticky cena sa mení len v rámci tretiny. Predpokladajme

rozdiel ceny v tejto časti stavby medzi prízemným a poschodovým domom do

20%. Čiže teoretický rozdiel je plus mínus autobus 6%. (0,30 x 0,2 = 0,06).

Zjednodušovanie si preto dovoliť môžem... lebo pri sume 1 300 EUR/m2 ide o cca.

80 EUR/m2 , čo je mimochodom skoro toľko, čo tá jedna položka špičkových

drevených podláh naviac...

Takže to, koľko stojí rodinný dom podľa našich skúseností  závisí do veľkej miery od jeho plochy a objemu. A výberom materiálov cenu buď dvíhate alebo znižujete!

Doplnky k domu

V uvažovanej cene domu za m2 nie sú uvažované rôzne doplňujúce veci, ako

napríklad terasa a jej prestrešenie, prístrešok pre autá, chodníky...

Takže nezabudnite pri úvahách hlavne na tieto veci:

Spevnené plochy

To sú chodníky, parkovacia plocha, plocha spevnených terás (ale nie prestrešenia

nad nimi).

Za betónovú dlažbu v štrku pokojne s prácou uvažujte orientačne 80-100

EUR/m2. Takže parkovanie pre 2 autá, nejaké tie chodníky a spevnená terasa

okolo domu povedzme 80 m2 zhruba 7 000 EUR. Ak dom dvíhate nad terén,

potom zdvíhate aj samotný terén. Bude to tým pádom viac, lebo pod

chodníky a hlavne pod parkovacie miesta nemôžete dať pôvodnú zeminu. Musí

tam ísť niečo pevné (štrk alebo recyklovaný betón), aby to nesadalo.

Uličné oplotenie a posuvná brána na pozemok

Podľa zložitosti a dĺžky kľudne 8000 EUR.

Oplotenie z ostatných strán

Potrebujete ešte oplotiť pozemok z ostatných strán? Závisí od dĺžky pozemku.

V tomto je veľký pozemok nevýhodou... to ide do tisícov potom.

Prestrešenie terasy

Tu začínajte na 3500 EUR...

Ale ak ste sa namotali na také moderné hliníkové lamelové prestrešenia, ktoré sa

v daždi zavrú a odvádzajú vodu, pri slnku tienia a sú fakt elegantné, tak si

pripravte pre rozmer terasy 3 x 4 m aspoň takých 12 000 EUR.

Terénne úpravy

Potrebujete navoziť na pozemok zeminu a zatrávniť? So zeminou je už problém,

len tak sa oficiálne nedá prevážať od suseda... Máme nový zákon o odpadoch.

Netvrdím, že sa vám to nepodarí, ale legálne to už nie je ...

Sklad

Určite budete potrebovať skladovacie priestory pre bicykle, kosačku, záhradný

nábytok, lyže, hrable, metly a rôzne iné veci, ktoré sa priamo do domu

nepomestia. Ak máte byt, tak to máte zvyčajne v pivnici a veľa vecí ani na byte

nepotrebujete ako na dome..

Prípojky na inžinierske siete

Nezabudnite na prípojky na inžinierske siete. To v cene domu zahrnuté nie je.

A pozor, ak aj prípojky oficiálne na pozemok napríklad v novej lokalite máte, aj tak

musíte dom pripojiť od začiatku pozemku do domu. Takže niečo v zmysle, my

predsa prípojky máme neznamená, že ich máte kompletné...

Pokojne si na toto vyčleňte aspoň 6 000 EUR, ak ešte nie sú vôbec vybudované.

A to sa budete na siete pripájať z ulice pred domom. Ak budete mať nejaký lacný

pozemok v poli mimo cesty a budete potrebovať budovať zároveň jednoduchú

štrkovú cestu, tak pre vzdialenosť napríklad 150 m pokojne začnete na 15 000

EUR... A to nehovorím o dažďových vodách s trativodmi na pozemku, studňou na

zavlažovanie záhrady a podobne...

Proste cena realizácie domu je jedna vec, ale okolo domu je ešte stále plno

investícií na ktoré sa pri úvahách zabúda + dom treba zariadiť.

Koľko bude stáť interiér domu?

No už som naznačil vyššie, že iba kuchyňa aspoň 5 000 EUR bez spotrebičov.

Lepšie spotrebiče takých 2 500 EUR. Pokojne uvažujte pre takýto spomínaný katalógový dom aspoň 15 000-20 000 EUR na zariadenie interiéru a obávam sa, že som povedal aj málo...

Ignorovanie času

My ľudia máme tendenciu si zafixovať nejakú informáciu a v čase ju už nemeniť.

Preto sa starí rodičia sťažujú, že dakedy mlieko stálo 1 korunu a teraz je strašne

drahé. V momente, keď si danú sumu zobrali za svoju, tak sa zafixovala.

Ale v skutočnosti iba ignorujeme fakt, že žijeme v ekonomickom systéme, ktorý

ľudia sami stvorili a ten systém má v sebe zahrnutú infláciu. Takže ceny sa

postupne zvyšujú. Nie len v stavebníctve.

Problém nastáva ale vtedy, ak si zafixujete nejakú sumu a s ňou počítate do

budúcna.

V tabuľke je Vývoj cien nehnuteľností na bývanie v SR zo stránky Národnej banky Slovenska. Samozrejme treba to brať ako priemerné ceny, sú v tom aj bytovky a aj rodinné domy

Od roku 2002 do roku 2019 - to je za 17 rokov stúpli priemerné ceny rodinných

domov a víl za m2 2,15 krát.

Priemerný ročný nárast cien domov za 17 rokov preto je 4,6 %.


(Poznámka, nehnuteľnosti na bývanie komplet spriemerované - čiže byty, domy a vily rastú priemerne 6,1% ročne. Ceny bytov preto rastú strmšie ako domov..)

Samozrejme to nie je rovnomerné. Počas ekonomickej krízy v roku 2009 naopak

ceny klesali. Ale teraz sme zase v stavebnom boome, hypotéky sú na

slovenských historických minimách a očakáva sa preto vraj nová kríza. Je to viac

menej prirodzené, ale toto proste nik z nás asi nevie ovplyvniť. Ale treba s tým

nejako vopred počítať.

Údaje do tabuľky pre rodinné domy som prevzal zo stránky nbs.sk

Akurát som tie údaje prehádzal od najstaršieho roka po súčasnosť a vybral som

odtiaľ iba údaje pre roky (quartálne údaje si môžete pozrieť na webe nbs.sk

Pozrime sa teraz iba na roky 2016-2019. Za 3 roky stúpli ceny o 15 %.

V tabuľke nižšie som to zvýraznil oranžovou:

Ak tento trend bude ešte nejaké roky pokračovať (čo ale nemusí), tak počítajte, že

ak teraz začínate uvažovať o stavbe domu, tak na 90% skôr ako za rok nezačnete

stavať. 

A podľa toho akú technológiu výstavby zvolíte, tak dlho bude trvať výstavba.

Ak to bude murovaný dom, tak povedzme 2 roky po nasťahovanie. Časť investícií

preto budete robiť o 2 roky až v treťom roku. To pokojne bude práve

dokončovacie práce drahšie o 15 %.

Prílišná "optimalizácia" sa tiež nemusí vyplatiť

Rovnaký scenár vás čaká, ak budete priveľmi špekulovať o dome a budete dlho

premýšľať, čo a ako spraviť. Povedzme, že chcete dom na mieru namiesto

katalógového. U nás trvá individuálna štúdia priemerne 6-8 týždňov. Koľko ale

štúdia reálne trvá najviac závisí od toho, ako je samotný klient rozhodný. Ak to

natiahne svojou špekuláciou a nerozhodnosťou na 1 rok (lebo aj také štúdie sme

už mali a už sa im vyhýbame), vo výsledku sa posúva s cenou realizácie o 4,6 %.

Takže ak by dom stál rok pred tým 200.000 EUR, teraz už bude stáť rovnaký dom

209.000 EUR. Rozdiel 9.000 EUR iba na dome. A to tam budú aj tie prípojky,

spevnené ploty, a podobne. Často sa pritom v snahe optimalizovať veci skĺzneme

my ľudia k tomu, že optimalizujeme "smiešne" položky na úrovni 50, 100, 200..

EUR a unikajú nám tie podstatnejšie. V tomto prípade podľa mňa ide proti nám

inflácia.

Takže ak dokážete začať stavať hneď a nečakáte na nejaké došetrenie financií na

dom, neoplatí sa podľa mňa príliš dlho špekulovať o drobnostiach, ktoré vo

výsledku dom predražia na vstupnej investícii ...

Možno optimalizáciou ušetríte oproti našim overeným riešeniam trebárs 50 EUR

na kúrení ročne. Ale zároveň stratíte na vstupnej investícii 9.000 EUR. To je

návratnosť takých 180 rokov... a okrem toho budete bývať v dome o rok neskôr...

A toto časové hľadisko je o to horšie, ak ste si zafixovali cenu kamarátovho domu

povedzme pred tromi rokmi na sume 1 100 EUR alebo podľa internetu a žijete 3

roky v tom, že za to postavíte. A teraz sa do toho chcete pustiť.... Ale vy ten dom

dostaviate reálne za ďalšie 3 roky, čiže nakoniec o 6 rokov po tom, ako ste si

v hlave "zafixovali" sumu 1 100 EUR/m2. Za tých 6 rokov to je už viac ako 1 400

EUR/m2

Pre predstavu som pripravil fiktívnu tabuľku možných budúcich cien. Ako východzí

stav sú uvažované dve verzie súm:

- 1 250 EUR/m2 podľa priemerných cien Národnej banky Slovenska

- 1 400 EUR/m2 podľa našich interných skúseností pre naše projekčné štandardy

Ceny sú platné pre koniec roka 2019 a ročný priemerný nárast cien uvažovaný o

4,6%. Percentá sú na základe štatistiky NBS uvedenej vyššie.

Samozrejme ide o predpoklad. Aktuálne tie ceny rastú rýchlejšie a o rok sa

pokojne zase môže objaviť "kríza" a môže sa to zastaviť, prípadne vrátiť dole. To

ja netuším. Z dlhodobého pohľadu ceny ale jednoducho stále rastú, či sa nám to

páči, alebo nie.

Odporúčam pri úvahách o tom, koľko vás bude dom stáť preto uvažovať určite s

"budúcimi" cenami. Lebo napríklad ak si aj dáte teraz spraviť cenové ponuky na

okná a ešte iba začínate riešiť projekt, tak je veľmi pravdepodobné, že okná

reálne budete objednávať o dva roky najskôr. A súčasnú cenovú ponuku vám

nikto nebude dva roky držať.

Záver

Či budete uvažovať s priemernými cenami NBS alebo s našimi cenami, alebo

budete veriť kamarátovi, to je už nakoniec na vašom rozhodnutí. Bude to závisieť

od toho, kto bude robiť projekt, z akých materiálov, technológií, v akom regióne...

My v každom prípade radšej uvažujeme s cenami, ktoré máme odskúšané v praxi a popisujem ich tomto článku.

Možno ste si povedali, že tu riadne preháňam a inde vám hovorili nižšie ceny... No

to ja už neposúdim, kto vám čo povedal, a či to aj dokáže naozaj splniť. Možno aj

dokáže. Veď kľudne skúste a dajte mi potom vedieť. Netvrdím, že sa nedá aj

lacnejšie postaviť...

Ja akurát viem, že chceme v našej firme robiť na projektoch, ktoré sa dotiahnu

do realizácie. A aby to naši klienti bez problémov finančne utiahli a postavia

presne dom tak, ako ho pre nich navrhneme v štúdii a v projekte. A jediná cesta

podľa mňa, ako sa k tomuto dá dopracovať, je poznať pravdu o svojich finančných

možnostiach a možnostiach v stavebníctve v čase, keď dom budete stavať.

Takže ak ste takúto pravdu počuť nechceli, ale radšej niečo "priklášlenejšie", aby

ste si ďalej v kľude mohli snívať o novom dome, tak smola. To sa musíte asi

poobzerať po inom zdroji informácií o cenách domov :)

Možno vás ešte aj napadlo, že tu teraz naschvál "nadhadzujem ceny", lebo

architekti a projektanti si bežne účtujú cenu práce podľa percent z ceny realizácie

stavby. Ale to fakt nemám dôvod. Našu cenotvorbu odvíjame od veľkosti

domu - jeho plochy. Či vám poviem, že m2 domu bude stáť 1000 EUR alebo 1500

EUR na cenu projektu to u nás vplyv nemá...

Jednoducho mám osobne rád vo veciach jasno. Rovnako keď sám chcem niečo

riešiť mimo svoj obor, chcem vedieť, koľko ma to bude celé stáť a čo za to dostanem.

Dúfam, že vám tento článok pomohol a želám správne rozhodnutia pri stavbe domu. 

0940 193 693
FB: Bagrujem Poprad, Kežmarok
Vytvorené službou Webnode
Vytvorte si webové stránky zdarma! Táto stránka bola vytvorená pomocou služby Webnode. Vytvorte si vlastný web zdarma ešte dnes! Vytvoriť stránky