Pozor na svojpomoc!
Možno si poviete, ja si rodinný dom určite postavím lacnejšie!
Veľa ľudí, ktorí prvý raz idú stavať dom, majú veľké oči. Netvrdím, že sa to nedá.
Poznáte Paretovo pravidlo 20/80? Ide o to, že napríklad na komoditných trhoch
štatisticky zarába 20% ľudí a 80% prerába... Čísla hovoria v tomto prípade hlavne
o silnej a slabšej psychike ľudí, čo sa snažia na komoditách zarobiť.
Podľa mňa sa toto jednoduché pravidlo "štatistickej šikovnosti" dá preniesť na
veľa iných činností. A pokojne aj na to, že koľko ľudí dokáže postaviť dom
lacnejšie ako firma na kľúč, a ktorí ho naopak "vďaka svojej neskúsenosti"
postavia drahšie. "Obchodnícke typy" tu majú navrch oproti "neobchodníckym"
povahám. Dovolím si tvrdiť, že lacnejšie postaví dom maximálne 20% ľudí.
Ostatní len klamú sami seba, že sa im to podarilo, lebo v skutočnosti často
nezapočítavajú do ceny svoj čas potrebný venovaniu sa stavbe, benzín, ktorý pri
stavbe spália...a podobne... Alebo reálna kvalita hotového domu je zlá a
vypomstí sa im to neskôr...
Nechcem vás týmto odhovárať od svojpomoci. Len si ju dobre zvážte.
Pri cene na kľúč si zmluvne vopred dohodnete cenu domu a chyby vznikajúce
počas realizácie na svoje náklady musí opravovať realizátor. Pri svojpomoci
chyby opravujete vy...
Ani stavba na kľúč nemusí byť výhra. Veľa ľudí má so stavbou na kľúč zlé
skúsenosti.
Takže ak ste na vážkach , ktorú firmu si vybrať neváhajte a kontaktujte nás! Vypracujem mám nezáväznú a hlavne bezplatnú ponuku.
My sme garanciou spokojnosti!
Koľko stojí rodinný dom pri svojpomocnej stavbe?
Takže koľko je teoreticky možné ušetriť svojpomocou? Závisí od Vašej šikovnosti
a kontaktov. Osobne by som realisticky uvažoval na úrovni 10-20%.
Ale ja za svojpomoc v súčasnosti pri rodinnom dome nepovažujem to, že sa
zoberie partia kamarátov alebo rodinných príslušníkov, oblečú si montérky a
všetko spravia sami. Ide skôr o manažovanie stavby, zháňanie partií na čiastkové
práce, vyhodnocovanie cenových ponúk, zháňanie stavebného materiálu lacnejšie
a podobne.
Niekde sa dočítate, že svojpomocou sa dá stavba zlacniť až o 40%. Pred týmto
uvažovaním každého vystríham. Ak sa Vám to podarí, gratulujem, ale nepočítajte
vopred s tým na hranu svojich finančných možností. Aby ste neostali s
rozostavaným domom na dlhé obdobie...
Prečo? 40-50% je približne cena práce z celkového rozpočtu realizácie na kľúč.
A z roka na rok sa tento pomer preklápa a cena práce tvorí stále väčšiu zložku. Ak
zoženiete stavebný materiál za rovnakú cenu ako firma na kľúč, tak potom prácu
musíte zohnať úplne zadarmo, alebo robiť úplne všetko sami....
Samozrejme môžete zohnať lacnejšie ešte aj stavebné materiály.
Ja som staval v podstate tiež takou manažovanou svojpomocou vlastný dom.
Rovnako niektorí kolegovia. Napriek tomu, že sme si mysleli, že sa v stavebníctve
pohybujeme roky a kadekoho poznáme, keď prišlo na lámanie chleba, extra zľavy
sme si teda nevydupali. A ak aj áno, v nejakej položke inde to zase naskočilo a
celé sa to vykompenzovalo...

Tvar pozemku a podložie
Tvar pozemku a podložie môže stavbu domu slušne predražiť.
Na uvažovanom dome v článku, ktorý som spomenul v predošlom článku- Koľko stojí postavenie rodinného domu zaokrúhlene základy vyjdu 15 000 EUR. Sú uvažované na rovine a technicky riešené nasledovne:
Základové betónové pásy + 2 rady z debniacich tvárnic + na tom 150 mm hrubá
železobetónová základová doska.
Ak z geologického prieskumu vyjde, že je potrebné založiť dom hlbšie, alebo je
dom vo svahu a základy budú musieť byť uskakované, tak sa základy musia
upraviť. A predražia sa :( .
Pár príkladov:
Pridanie jedného radu debniacich tvárnic spraví nárast ceny orientačne o 3 300
EUR. To je pridanie 25cm do hĺbky.
Rovnako uvažujeme, že vnútorná podlaha je nad finálnym upraveným terénom
alebo cestou pred pozemkom vysoko 15 cm. Ak dom ale chcete zdvihnúť
z akéhokoľvek dôvodu vyššie trebárs o ďalší rad debniacich tvárnic, tak zase
pridáme 3 300 EUR.
Horšie je, ak je podložie tak zlé, že je nutné robiť nejaký ešte drahší spôsob
zakladania, napríklad na pilótach.
A k tomu potom pristupujú aj terénne úpravy.
Zakladanie je v podstate najnevyspytateľnejšia časť stavby, čo sa týka financií
hrubej stavby.
Dobrá správa ale je, že od základov smerom hore je to podstatne lepšie
vypočítateľné :)
Dá sa vlastne uvažovať všeobecne so zjednodušovaním na cenu za m2 ?
Každý detailista by ma mal za takéto zjednodušovanie v tomto článku skritizovať.
Lebo predsa napríklad väčší poschodový dom je na 1 m2 považovaný za lacnejší
ako prízemný...
Samozrejme, že na to, koľko stojí rodinný dom má podlažnosť vplyv.
Alebo dom môže mať podstatne drahšie veľké presklenia. To je tiež pravda, ale
uvažujme zase zjednodušene. Maximálne tretina ceny je časť domu závislá od
tvaru, podlažnosti a iných rozdielov v komplikovanosti... Zvyšok sú veci, ktoré
súvisia s plochou domu. Napríklad je jedno, či má dom 5 izieb na prízemí, alebo
na dvoch poschodiach. Tie izby potrebujú aj tak rovnaký počet okien, dverí,
parkiet, omietok, elektrických káblov, vypínačov, osvetlenia...
Okrem toho pribudne pri poschodovom dome schodisko, ktoré tiež niečo stojí...
Čiže povedzme, že teoreticky cena sa mení len v rámci tretiny. Predpokladajme
rozdiel ceny v tejto časti stavby medzi prízemným a poschodovým domom do
20%. Čiže teoretický rozdiel je plus mínus autobus 6%. (0,30 x 0,2 = 0,06).
Zjednodušovanie si preto dovoliť môžem... lebo pri sume 1 300 EUR/m2 ide o cca.
80 EUR/m2 , čo je mimochodom skoro toľko, čo tá jedna položka špičkových
drevených podláh naviac...
Takže to, koľko stojí rodinný dom podľa našich skúseností závisí do veľkej miery od jeho plochy a objemu. A výberom materiálov cenu buď dvíhate alebo znižujete!

Doplnky k domu
V uvažovanej cene domu za m2 nie sú uvažované rôzne doplňujúce veci, ako
napríklad terasa a jej prestrešenie, prístrešok pre autá, chodníky...
Takže nezabudnite pri úvahách hlavne na tieto veci:
Spevnené plochy
To sú chodníky, parkovacia plocha, plocha spevnených terás (ale nie prestrešenia
nad nimi).
Za betónovú dlažbu v štrku pokojne s prácou uvažujte orientačne 80-100
EUR/m2. Takže parkovanie pre 2 autá, nejaké tie chodníky a spevnená terasa
okolo domu povedzme 80 m2 zhruba 7 000 EUR. Ak dom dvíhate nad terén,
potom zdvíhate aj samotný terén. Bude to tým pádom viac, lebo pod
chodníky a hlavne pod parkovacie miesta nemôžete dať pôvodnú zeminu. Musí
tam ísť niečo pevné (štrk alebo recyklovaný betón), aby to nesadalo.
Uličné oplotenie a posuvná brána na pozemok
Podľa zložitosti a dĺžky kľudne 8000 EUR.
Oplotenie z ostatných strán
Potrebujete ešte oplotiť pozemok z ostatných strán? Závisí od dĺžky pozemku.
V tomto je veľký pozemok nevýhodou... to ide do tisícov potom.
Prestrešenie terasy
Tu začínajte na 3500 EUR...
Ale ak ste sa namotali na také moderné hliníkové lamelové prestrešenia, ktoré sa
v daždi zavrú a odvádzajú vodu, pri slnku tienia a sú fakt elegantné, tak si
pripravte pre rozmer terasy 3 x 4 m aspoň takých 12 000 EUR.
Terénne úpravy
Potrebujete navoziť na pozemok zeminu a zatrávniť? So zeminou je už problém,
len tak sa oficiálne nedá prevážať od suseda... Máme nový zákon o odpadoch.
Netvrdím, že sa vám to nepodarí, ale legálne to už nie je ...
Sklad
Určite budete potrebovať skladovacie priestory pre bicykle, kosačku, záhradný
nábytok, lyže, hrable, metly a rôzne iné veci, ktoré sa priamo do domu
nepomestia. Ak máte byt, tak to máte zvyčajne v pivnici a veľa vecí ani na byte
nepotrebujete ako na dome..
Prípojky na inžinierske siete
Nezabudnite na prípojky na inžinierske siete. To v cene domu zahrnuté nie je.
A pozor, ak aj prípojky oficiálne na pozemok napríklad v novej lokalite máte, aj tak
musíte dom pripojiť od začiatku pozemku do domu. Takže niečo v zmysle, my
predsa prípojky máme neznamená, že ich máte kompletné...
Pokojne si na toto vyčleňte aspoň 6 000 EUR, ak ešte nie sú vôbec vybudované.
A to sa budete na siete pripájať z ulice pred domom. Ak budete mať nejaký lacný
pozemok v poli mimo cesty a budete potrebovať budovať zároveň jednoduchú
štrkovú cestu, tak pre vzdialenosť napríklad 150 m pokojne začnete na 15 000
EUR... A to nehovorím o dažďových vodách s trativodmi na pozemku, studňou na
zavlažovanie záhrady a podobne...
Proste cena realizácie domu je jedna vec, ale okolo domu je ešte stále plno
investícií na ktoré sa pri úvahách zabúda + dom treba zariadiť.
Koľko bude stáť interiér domu?
No už som naznačil vyššie, že iba kuchyňa aspoň 5 000 EUR bez spotrebičov.
Lepšie spotrebiče takých 2 500 EUR. Pokojne uvažujte pre takýto spomínaný katalógový dom aspoň 15 000-20 000 EUR na zariadenie interiéru a obávam sa, že som povedal aj málo...

Ignorovanie času
My ľudia máme tendenciu si zafixovať nejakú informáciu a v čase ju už nemeniť.
Preto sa starí rodičia sťažujú, že dakedy mlieko stálo 1 korunu a teraz je strašne
drahé. V momente, keď si danú sumu zobrali za svoju, tak sa zafixovala.
Ale v skutočnosti iba ignorujeme fakt, že žijeme v ekonomickom systéme, ktorý
ľudia sami stvorili a ten systém má v sebe zahrnutú infláciu. Takže ceny sa
postupne zvyšujú. Nie len v stavebníctve.
Problém nastáva ale vtedy, ak si zafixujete nejakú sumu a s ňou počítate do
budúcna.
V tabuľke je Vývoj cien nehnuteľností na bývanie v SR zo stránky Národnej banky Slovenska. Samozrejme treba to brať ako priemerné ceny, sú v tom aj bytovky a aj rodinné domy
Od roku 2002 do roku 2019 - to je za 17 rokov stúpli priemerné ceny rodinných
domov a víl za m2 2,15 krát.
Priemerný ročný nárast cien domov za 17 rokov preto je 4,6 %.
(Poznámka, nehnuteľnosti na bývanie komplet spriemerované - čiže byty, domy a vily rastú priemerne 6,1% ročne. Ceny bytov preto rastú strmšie ako domov..)
Samozrejme to nie je rovnomerné. Počas ekonomickej krízy v roku 2009 naopak
ceny klesali. Ale teraz sme zase v stavebnom boome, hypotéky sú na
slovenských historických minimách a očakáva sa preto vraj nová kríza. Je to viac
menej prirodzené, ale toto proste nik z nás asi nevie ovplyvniť. Ale treba s tým
nejako vopred počítať.
Údaje do tabuľky pre rodinné domy som prevzal zo stránky nbs.sk
Akurát som tie údaje prehádzal od najstaršieho roka po súčasnosť a vybral som
odtiaľ iba údaje pre roky (quartálne údaje si môžete pozrieť na webe nbs.sk
Pozrime sa teraz iba na roky 2016-2019. Za 3 roky stúpli ceny o 15 %.
V tabuľke nižšie som to zvýraznil oranžovou:
Ak tento trend bude ešte nejaké roky pokračovať (čo ale nemusí), tak počítajte, že
ak teraz začínate uvažovať o stavbe domu, tak na 90% skôr ako za rok nezačnete
stavať.
A podľa toho akú technológiu výstavby zvolíte, tak dlho bude trvať výstavba.
Ak to bude murovaný dom, tak povedzme 2 roky po nasťahovanie. Časť investícií
preto budete robiť o 2 roky až v treťom roku. To pokojne bude práve
dokončovacie práce drahšie o 15 %.
Prílišná "optimalizácia" sa tiež nemusí vyplatiť
Rovnaký scenár vás čaká, ak budete priveľmi špekulovať o dome a budete dlho
premýšľať, čo a ako spraviť. Povedzme, že chcete dom na mieru namiesto
katalógového. U nás trvá individuálna štúdia priemerne 6-8 týždňov. Koľko ale
štúdia reálne trvá najviac závisí od toho, ako je samotný klient rozhodný. Ak to
natiahne svojou špekuláciou a nerozhodnosťou na 1 rok (lebo aj také štúdie sme
už mali a už sa im vyhýbame), vo výsledku sa posúva s cenou realizácie o 4,6 %.
Takže ak by dom stál rok pred tým 200.000 EUR, teraz už bude stáť rovnaký dom
209.000 EUR. Rozdiel 9.000 EUR iba na dome. A to tam budú aj tie prípojky,
spevnené ploty, a podobne. Často sa pritom v snahe optimalizovať veci skĺzneme
my ľudia k tomu, že optimalizujeme "smiešne" položky na úrovni 50, 100, 200..
EUR a unikajú nám tie podstatnejšie. V tomto prípade podľa mňa ide proti nám
inflácia.
Takže ak dokážete začať stavať hneď a nečakáte na nejaké došetrenie financií na
dom, neoplatí sa podľa mňa príliš dlho špekulovať o drobnostiach, ktoré vo
výsledku dom predražia na vstupnej investícii ...
Možno optimalizáciou ušetríte oproti našim overeným riešeniam trebárs 50 EUR
na kúrení ročne. Ale zároveň stratíte na vstupnej investícii 9.000 EUR. To je
návratnosť takých 180 rokov... a okrem toho budete bývať v dome o rok neskôr...
A toto časové hľadisko je o to horšie, ak ste si zafixovali cenu kamarátovho domu
povedzme pred tromi rokmi na sume 1 100 EUR alebo podľa internetu a žijete 3
roky v tom, že za to postavíte. A teraz sa do toho chcete pustiť.... Ale vy ten dom
dostaviate reálne za ďalšie 3 roky, čiže nakoniec o 6 rokov po tom, ako ste si
v hlave "zafixovali" sumu 1 100 EUR/m2. Za tých 6 rokov to je už viac ako 1 400
EUR/m2
Pre predstavu som pripravil fiktívnu tabuľku možných budúcich cien. Ako východzí
stav sú uvažované dve verzie súm:
- 1 250 EUR/m2 podľa priemerných cien Národnej banky Slovenska
- 1 400 EUR/m2 podľa našich interných skúseností pre naše projekčné štandardy
Ceny sú platné pre koniec roka 2019 a ročný priemerný nárast cien uvažovaný o
4,6%. Percentá sú na základe štatistiky NBS uvedenej vyššie.
Samozrejme ide o predpoklad. Aktuálne tie ceny rastú rýchlejšie a o rok sa
pokojne zase môže objaviť "kríza" a môže sa to zastaviť, prípadne vrátiť dole. To
ja netuším. Z dlhodobého pohľadu ceny ale jednoducho stále rastú, či sa nám to
páči, alebo nie.
Odporúčam pri úvahách o tom, koľko vás bude dom stáť preto uvažovať určite s
"budúcimi" cenami. Lebo napríklad ak si aj dáte teraz spraviť cenové ponuky na
okná a ešte iba začínate riešiť projekt, tak je veľmi pravdepodobné, že okná
reálne budete objednávať o dva roky najskôr. A súčasnú cenovú ponuku vám
nikto nebude dva roky držať.
Záver
Či budete uvažovať s priemernými cenami NBS alebo s našimi cenami, alebo
budete veriť kamarátovi, to je už nakoniec na vašom rozhodnutí. Bude to závisieť
od toho, kto bude robiť projekt, z akých materiálov, technológií, v akom regióne...
My v každom prípade radšej uvažujeme s cenami, ktoré máme odskúšané v praxi a popisujem ich tomto článku.
Možno ste si povedali, že tu riadne preháňam a inde vám hovorili nižšie ceny... No
to ja už neposúdim, kto vám čo povedal, a či to aj dokáže naozaj splniť. Možno aj
dokáže. Veď kľudne skúste a dajte mi potom vedieť. Netvrdím, že sa nedá aj
lacnejšie postaviť...
Ja akurát viem, že chceme v našej firme robiť na projektoch, ktoré sa dotiahnu
do realizácie. A aby to naši klienti bez problémov finančne utiahli a postavia
presne dom tak, ako ho pre nich navrhneme v štúdii a v projekte. A jediná cesta
podľa mňa, ako sa k tomuto dá dopracovať, je poznať pravdu o svojich finančných
možnostiach a možnostiach v stavebníctve v čase, keď dom budete stavať.
Takže ak ste takúto pravdu počuť nechceli, ale radšej niečo "priklášlenejšie", aby
ste si ďalej v kľude mohli snívať o novom dome, tak smola. To sa musíte asi
poobzerať po inom zdroji informácií o cenách domov :)
Možno vás ešte aj napadlo, že tu teraz naschvál "nadhadzujem ceny", lebo
architekti a projektanti si bežne účtujú cenu práce podľa percent z ceny realizácie
stavby. Ale to fakt nemám dôvod. Našu cenotvorbu odvíjame od veľkosti
domu - jeho plochy. Či vám poviem, že m2 domu bude stáť 1000 EUR alebo 1500
EUR na cenu projektu to u nás vplyv nemá...
Jednoducho mám osobne rád vo veciach jasno. Rovnako keď sám chcem niečo
riešiť mimo svoj obor, chcem vedieť, koľko ma to bude celé stáť a čo za to dostanem.